了解调查如何提高房地产成交过程

潜在的紧张在房地产关闭之间的贷款人，借款人和产权保险公司

Commercial real estate closings are generally a collaborative process; everyone is working toward a closing with great optimism for the future. 尽管如此, 如果借款人的商业计划或其他事情没有像预期的那样成功，所有相关方也都在寻找保护自己个人利益的方法.  例如, 贷款人和借款人都希望房产的所有权尽可能“干净”, 这意味着它有少量地役权或其他产权负担, i.e. 异常, 因此，在借款人自愿出售或贷款人非自愿丧失抵押品赎回权出售的情况下，它更有市场. 双方几乎完全依赖产权保险政策作为对此的保护.  但是产权保险承运人不希望因对有问题的财产进行产权保险而使自己面临任何风险, 相对于贷方和借款人, 它鼓励玩家列出尽可能多的项目作为游戏标题的例外. 进入实际访问财产的测量员, 从而有助于澄清承运人列出的特定例外是否有效并适用于该财产.

标题承诺与调查相辅相成

我最近在我常去的市场外找一个测量员, 我在一家公司的网站上读到一句有趣的话，大意是公证是“产权保险承销商的眼睛”.“调查公司继续观察到，虽然产权公司可以在产权承诺中列出地役权和其他负担，贷款人及其律师会仔细审查, 甚至提供作为例外引用的文书的副本, 对于产权审查员来说，访问一个网站实际“看到”列出的负担如何影响财产是极其罕见的.  作为商业贷款人和买家的法律顾问, 回想起我无数次在一台电脑显示器上查看累赘产生仪器，同时将其与另一台显示器上的调查结果进行比较, I endorse (pun intended) the above quoted surveyor’s opinion; the ALTA survey is invaluable in order to put eyes on all of the listed easements 和 other encumbrances so as to ascertain whether any of them present a problem for the property’s current or intended use.  还记得, 产权承诺并没有告诉读者任何有关该物业的任何结构或改进的位置, 因此，您需要密切关注它，并结合调查，以确定改善是否侵犯地役权或其他产权负担. 例如, 地役权文书可能表明地役权是20英尺的中心与相邻的财产线, 也就是说标的房产有十英尺的地役权. 这可能根本不是问题, or you may see that part of an improvement may encroach into the area; only a survey can visually show where the two are in relation to one another. 

重要的是要记住，除了公用事业地役权, 产权负担可以包括共用水井等项目, 共享接入点和车道, 墓地(以及进入墓地的途径), 纸的街道, 还有许多其他有问题的项目. 更困难的是，许多制造这类负担的工具都是相当古老的，而且往往是手写的, 这使得它们很难破译.  在这些情况下, the surveyor is like another set of set of eyes in addition to counsel’s; he or she must read 和 decipher the same paper 和 他或她将亲自检查财产，以确定例如“财产后面的大桉树”，这是有争议的产权负担的起点.  除了目前正在使用的公用事业地役权, 几乎所有其他累赘都可以清空或以某种方式处理, 如果有必要的话, 但律师必须知道他们在哪里，以及标的财产是否受到影响，以便向客户提供适当的建议.  了解产权负担的内容和位置也可能影响贷款文件中的时间表. 没有人会在30天内破土动工，如果在新建筑中间有墓地或增加的足迹. 

通常情况下，测量员会确定业权公司列出的地役权或产权负担并不影响标的财产.  有时，这是因为产权负担是在几十年前产生的，当时当前的标的财产只是母公司财产的一小部分.  甚至在仔细阅读了乐器之后, 目前还不清楚它是否会影响当前的包裹. 在这种情况下, 为了保护自己的利益, 所有权保险人将把该物品列为所有权的例外. 实地的测量员, 然而, 将找到那棵“大桉树”，并确定它是否位于主题地块上，还是位于相邻地块上(该地块也是母地块的一部分)。.  在这些情况下, 律师应毫不犹豫地要求从所有权承诺中删除这一例外.

建筑和场地规划完善的图片

说到动工, 作为这个过程的一部分，律师应该审查的另一个关键项目是任何建筑计划和图纸, 或者最好是一个站点规划, 对于任何在土地上建造的新建筑或改变现有改进的改造工作.  通过审查场地平面图, 我可以告诉我的委托人是否存在妨害现在没问题，因为不存在侵占, 但这将是正确的道路上的开发商想要建立. 还记得, 测量员的工作是记住他或她在土地上所能定位的东西, 但法律顾问的责任是把所有的碎片放在一起，并建议客户是否存在问题，或者如果施工继续，是否会存在问题.

结论       

尽管在结案过程中存在一些不同的利益, 这些关键文件最终决定了期望的结果——所有权承诺之后是所有权政策，该政策全面、准确地陈述并确保财产所有权，使交易各方受益.

理查德Biemiller 是澳门十大正规网赌网址 & 十大正规网赌网址股东专注于债权人权利领域的业务, 银行和金融机构, 商业交易和房地产.